_ Cercetările dezvăluie un factor trecut cu vederea care conduce China Criza imobiliară

Deficitul implicit al Evergrande, unul dintre cei mai mari dezvoltatori din China, a declanșat un lanț de implicite în rândul dezvoltatorilor, declanșând criza în curs de desfășurare a pieței imobiliare din China.

În timp ce analiștii atribuie frecvent Criza sistemului fiscal al Chinei, finanțarea terenurilor, intervenția statului și diverși alți factori, cercetările recente ale Universității din Michigan au relevat un aspect adesea trecut cu vederea – natura concentrată a industriei imobiliare.

Cercetarea, condusă de cercetare, a condus de Lan Deng, profesor de planificare urbană și regională, a examinat industria imobiliară a Chinei de la începutul anilor 2000 până în 2018. A constatat că industria a devenit din ce în ce mai concentrată, firmele mari reprezentând o pondere tot mai mare din producția de locuințe a țării, care a jucat un rol semnificativ. rol în declinul pieței.

De exemplu, primii cinci dezvoltatori imobiliari din China au reprezentat 30% din producția totală de locuințe a țării în 2018, comparativ cu o pondere de 13% în producția de locuințe din S.U.A. SUA a fost doar aproximativ un sfert din ceea ce a produs China în ultimul deceniu.

China Real Estate Top 10 Research Group subliniază în continuare această concentrare – printre cele 10.000 de firme de dezvoltare imobiliară înregistrate din țară, piața ponderea primelor 100 de firme, măsurată prin veniturile din vânzări, a crescut de la 28% în 2012 la 58% în 2018.

Repercusiunile eșecului unor astfel de conglomerate sunt ample, așa cum au demonstrat Evergrande și Country Garden. , primii doi dezvoltatori imobiliari din China. Evergrande, care se mândrea cândva cu o construcție anuală de 72 de milioane de metri pătrați, a depus o cerere de protecție în faliment în august 2023.

Country Garden, a cărei producție anuală de locuințe era de aproximativ două ori mai mare decât Evergrande înainte de pandemie, a intrat în incapacitate de plată în octombrie 2023. și s-a confruntat cu o petiție de lichidare din partea creditorului său în anul următor, potrivit ultimelor știri. Prăbușirea acestor lideri ai industriei a afectat întreaga piață imobiliară chineză.

Concentrarea sectorului imobiliar în China s-a datorat în mare parte avantajelor de care se bucură dezvoltatorii mari, potrivit studiului. Dezvoltatorii mari aveau adesea acces la capital cu costuri reduse. În China, toate băncile importante sunt deținute de stat, iar capacitatea băncilor de a acorda împrumuturi este astfel puternic reglementată de stat.

Preocupată de supradependența economică a țării de industria imobiliară, doar dezvoltatorii mandatați de stat au evaluat întrucât riscul scăzut putea obține împrumuturi bancare – aceștia erau de obicei dezvoltatori mari, cu legături directe sau indirecte cu statul.

Un alt factor care a contribuit la concentrare a fost modelul de prevânzare al Chinei pe piața imobiliară. Conform modelului de prevânzare, avansul cumpărătorilor, precum și împrumuturile lor ipotecare, sunt transferate dezvoltatorilor în timpul procesului de dezvoltare, care sunt apoi utilizate ca capital de dezvoltare. Din cauza riscurilor asociate cu prevânzările, cumpărătorii de case din China ar prefera să cumpere locuințe de la firme mari cu recorduri stabilite.

Sistemul de piață deschisă a terenurilor din China a favorizat și dezvoltatorii mari. În China, terenul este deținut de stat și este vândut celui mai mare ofertant printr-un proces de licitație. Drept urmare, doar dezvoltatorii cu resurse financiare suficiente pot câștiga licitația – de obicei, aceștia sunt dezvoltatori mari. Din 2006, guvernul central chinez a impus un sistem de cote de teren care limitează cantitatea de teren pe care administrațiile locale o pot furniza pentru dezvoltarea urbană.

Ca urmare, din 2004 până în 2018, creșterea anuală a costului terenului a fost în medie aproximativ 17%, în timp ce creșterea medie anuală a prețului locuințelor a fost de aproximativ 9%. Costul terenului a crescut într-un ritm mult mai rapid decât prețurile locuințelor indică o marjă de profit în scădere pentru dezvoltarea imobiliară de-a lungul timpului, ceea ce face dificilă pentru micii dezvoltatori.

„Concentrarea industriei imobiliare nu numai că exacerba provocările pentru economia națională, dar aduce și efecte negative asupra economiilor locale”, a spus Deng.

Sectorul imobiliar a contribuit cu aproximativ 20 de % din PIB-ul Chinei. Dezvoltatorii mari s-au extins adesea la nivel național, căutând noi oportunități de dezvoltare în afara orașului lor de origine, în special în regiunile cu costuri mai mici ale terenurilor, ceea ce a dus la supraoferta de locuințe în acele locuri.

De exemplu, primele 30 de firme de dezvoltare imobiliară din China au fost construirea în medie a 80 de orașe în 2017, comparativ cu o medie de numai cinci orașe în 2003. Evergrande a crescut de la construirea în 25 de orașe în 2009 la a construi în 228 de orașe în 2018.

Pe măsură ce firmele s-au extins în întreaga lume. în orașe, dezvoltarea imobiliară a fost mai puțin o afacere locală, deoarece profiturile obținute prin achiziționarea de locuințe ale rezidenților locali erau adesea trimise înapoi la sediul acelor firme, care sunt de obicei situate în regiuni mai prospere, contribuind la creșterea disparităților regionale, arată studiul. .

În plus, atunci când piețele locale se întorc într-o direcție negativă, acele firme naționale mari și-ar putea retrage rapid investițiile din locurile mai puțin dezvoltate, așa cum sa observat în timpul pandemiei de COVID-19. Acest lucru expune economiile locale, care se bazează adesea pe proprietăți imobiliare ca motor de creștere, la consecințe grave cu o activitate redusă de dezvoltare, potrivit studiului.

Studiul este publicat în revista Housing Studies.

(Fluierul)