22:32 2024-02-29
extpolitic - citeste alte articole pe aceeasi tema
Comentarii Adauga Comentariu
_ „Cine ar putea fi următorul”: Fondul de pensii canadian de top vinde turnul de birouri din Manhattan pentru 1 dolar, stârnind panică la vânzare
"Cine ar putea fi următorul”: Fondul de pensii canadian de top vinde turnul de birouri din Manhattan pentru 1 USD , declanșând panică la vânzare
New York în perioada inflaționistă Surge de la sfârșitul anilor 70 și începutul anilor 80 a fost un loc mitic de unde se putea cumpăra un penthouse pe Park Avenue pentru 1 dolar în timp ce asumăm datoria copioasă, desigur.Acum, datorită îmbrățișării brutale a ursului a celor mai mari rate ale dobânzilor din ultimii 40 de ani și a crizei CRE în curs de desfășurare, acele zile legendare au revenit în Marele Măr, chiar dacă doar în domeniul imobiliar comercial pentru moment.
Conform
>
...își dau seama în sfârșit că gravitația există .Prin urmare, cel mai mare dintre ele ia măsuri pentru a-și limita expunerea la cel mai asediat tip de proprietate comercială-clădirile de birouri.
Canada Pension Plan Investment Board a încheiat recent trei tranzacții la prețuri foarte reduse, vânzându-și interesele într-o pereche de turnuri Vancouver și un parc de afaceri din California de Sud, dar proiectul său de reamenajare a turnului de birouri din Manhattan a șocat industria: administratorul canadian de active și-a vândut participația pentru doar 1 USD.Îngrijorarea acum este că astfel de vânzări la incendiu vor constitui un exemplu pentru alți investitori majori care caută și o cale de ieșire din tulburare, forțând o prăbușire angro pe piața imobiliară din Manhattan, care până acum a reușit să evite descoperirea prețurilor reale.p>
Într-adevăr, așa cum a scris Goldman la începutul acestei săptămâni, în timp ce ratele de locuri de muncă vacante sunt de așteptat să crească în continuare până în următorul deceniu..
>
...prețul mediu al multor birouri neviabile a scăzut cu doar 11%, până la 307 USD/mp din 2019 partea stângă a Anexei 6.Banca remarcă în continuare că, în orașele cele mai afectate, până la 14-16% din birouri ar putea să nu mai fie viabile, iar prețurile medii ale tranzacțiilor au scăzut deja cu 15-35%.Cu toate acestea, din cauza lipsei de lichiditate pe această piață, aceste prețuri recente ale tranzacțiilor nu au început încă să reflecte valorile actuale ale multor birouri existente.Goldman concluzionează în mod amenințător că "metodele alternative de evaluare, cum ar fi cele care se bazează pe vânzări repetate și pe valori de evaluare, sugerează că valorile reale ale birourilor pot fi mult mai mici decât prețul mediu al tranzacției”.Ei bine, un preț de 1 dolar ar confirma cu siguranță că valorile reale ale biroului sunt mult, mult mai mici mai multe în
>
Și revenind la vânzarea la incendiu istorică, la sfârșitul anului trecut, fondul canadian a vândut partea sa de 29% din 360 Park Avenue South din Manhattan pentru 1 USD unuia dintre partenerii săi, Boston Properties, care a fost de asemenea de acord să-și asume partea CPPIB din datoria proiectului.Investitorii, împreună cu fondul suveran de investiții din Singapore GIC Pte., au cumpărat clădirea cu 20 de etaje în 2021, cu planuri de a o reamenajarea într-un spațiu de lucru modern.
>"Este opusul unui vot de încredere pentru birou”, a spus John Kim, un analist care urmărește companiile imobiliare pentru BMO Capital Markets."Întrebarea mea este, cine ar putea fi următorul?”
În vreme ce anxietatea clădirilor de birouri a cuprins lumea financiară, deoarece persistența atât a muncii la distanță, cât și a costurilor mai mari ale împrumuturilor subminează fundamentele economice care au făcut ca proprietățile să fie investiții bune în primul rând, a recunoscut recent un val de bănci de la New York la Tokyo.că împrumuturile pe care le-au acordat birourilor s-ar putea să nu fie niciodată rambursate integral, ceea ce provoacă o scădere a prețurilor acțiunilor lor și provoacă temeri de o criză mai amplă a creditului.
Dar adevăratul test va fi cu ce preț se schimbă de fapt clădirile de birouri-mai ales odată ce sutele de miliarde de împrumuturi care susțin proprietățile ajung la maturitate...
>
...și până acum au existat puține exemple prețioase de când ratele dobânzilor au început să crească.De aceea, observatorii din industrie văd astfel de lichidări șocante, cum ar fi CPPIB, ca un semn foarte de rău augur pentru piață.
Vânzarea de incendiu din Manhattan nu este prima vânzare a fondului de pensii: luna trecută, CPPIB și-a vândut pachetul de 45% din Santa Monica Business Park, pe care fondul îl deținea și cu Boston Properties, pentru 38 de milioane de dolari.Aceasta este o reducere de aproape 75% față de ceea ce CPPIB a plătit pentru cota sa din proprietate în 2018.Acordul a venit imediat după ce proprietarii au semnat un contract de închiriere cu compania de social media Snap, care le cerea să cheltuiască capital suplimentar pentru a îmbunătăți campusul, a declarat directorul executiv al Boston Properties, Owen Thomas, la o conferință telefonică.
Peter Ballon, șeful global al sectorului imobiliar al CPPIB, a refuzat să comenteze recentele tranzacții, dar a spus că fondul a continuat să investească în clădiri de birouri, inclusiv într-un turn recent finalizat, cu 37 de etaje, în Vancouver.
"Vânzarea este o parte integrantă a procesului nostru de investiții”, a spus Ballon într-o declarație trimisă prin e-mail."Ieșim atunci când activul și-a maximizat valoarea și suntem capabili să redistribuim veniturile în profituri mai mari și mai bune în alte active, sectoare și piețe, inclusiv clădiri de birouri.”
După cum observă Bloomberg, fondul de pensii nu se retrage în mod activ de la birouri, dar nici nu caută să-și mărească deținerea de birouri.Și acolo unde o proprietate necesită investiții suplimentare, CPPIB ar putea pur și simplu să caute să vândă, astfel încât să poată plasa banii într-un loc în care să poată obține profituri mai mari, a spus persoana, care a cerut să nu fie identificată discutând o chestiune privată.
Fondul CPPIB de 590,8 miliarde USD 436,9 miliarde USD este unul dintre cele mai mari fonduri de capital din lume, iar portofoliul său imobiliar de 41,4 miliarde USD-care se întinde de la Stockholm la Bengaluru-include aproape orice tip de proprietate, de la depozite, la complexe de științe ale vieții, la blocuri de locuințe.
În timp ce această amploare ar atenua orice pierderi potențiale din tranzacțiile individuale, înseamnă, de asemenea, că chiar și o mică schimbare a apetitului de birou al CPPIB are puterea de a provoca efecte de unda pe piață.
În timp ce lichidarea 360 Park poate fi șocantă, este doar prima dintre multe: cu programe de lucru hibride stabilite pentru a reduce cererea de spațiu de birouri pe termen lung și rate mai mari ale dobânzilor care cresc costul actualizărilor constante necesare pentru a atrage și păstrați chiriașii, chiar și cele mai bune clădiri de birouri ar putea să nu poată concura cu oportunitățile de investiții din altă parte.
"Pentru a obține profituri și mai bune din investiția în birou, va trebui să vă modernizați, va trebui să puneți mult mai mulți bani în acel birou”, a spus Matt Hershey, partener la consiliere de capital imobiliar.firma Hodes Weill & Associates."Uneori este mai bine să iei doar pierderile și să reinvestiți în ceva care va avea performanțe mult mai bune.”
Comentarii:
Adauga Comentariu