_ Ar trebui să cumpăr un apartament cu 20 de ani rămân în închiriere?

M-am despărțit recent de partenerul meu și suntem în proces de vânzare a locuinței noastre. Caut să mă apropii de locul unde lucrez în Londra.

Totul este foarte scump și nu vreau să plătesc un sumă mare pentru un credit ipotecar în fiecare lună.

Mă gândesc să caut un apartament în centrul orașului cu o închiriere foarte scurtă rămasă. Poate în jur de 20 de ani.

Știu că un apartament cu o închiriere atât de scurtă ar putea fi dificil de vândut în viitor, dar mi-ar permite să cumpăr cu numerar, în loc să folosesc un credit ipotecar. 

În viitor, s-ar putea, de asemenea, să pot prelungi contractul de închiriere sau să cumpăr un cota de proprietate - mai ales dacă factura de lege pentru reforma proprietății este trecut. 

M-am uitat la câteva apartamente și par să aibă evaluări extrem de diferite. 

Cum pot stabili cât valorează o proprietate de închiriere scurtă și cum îmi dau seama cât ar putea costa o prelungire a contractului de închiriere eu în viitorul apropiat? 

Odată ce sunt proprietar, este posibil să prelungesc contractul de închiriere și să utilizeze o ipotecă pentru face acest lucru? Orice ajutor ar fi foarte apreciat.

Ed Magnus de la This is Money răspunde: Cumpărarea unui apartament în chirie scurt vine cu unele dezavantaje evidente. 

Dar cu potențial reformă la orizont, aceasta poate fi, de asemenea, o fereastră de oportunitate - cel puțin pentru cei care se simt confortabil să-și asume riscul. 

În Anglia și Țara Galilor, multe apartamente sunt vândute cu un contract de închiriere care dă proprietarului dreptul de a locui în proprietate pentru un anumit număr de ani.

După acest timp, dreptul de a folosi apartamentul expiră. , returnându-l proprietarului liber care deține terenul pe care este construit apartamentul. 

Ideea că s-ar putea să cumpărați ceva timp de numai 20 de ani înainte de a fi returnat proprietarului liber îl poate face să se simtă mai mult asemănător cu semnarea unui contract de închiriere lung - spre deosebire de a deține ceva care este cu adevărat al tău.

Este posibil să fie nevoie să plătești și un chiria la sol.  

Dar mai poate avea sens pentru unii oameni. După cum ați menționat, poate oferi o rută mai ieftină către o zonă scumpă care altfel ar fi inaccesabilă pentru dvs.

În același timp, trebuie să vă dați seama că cumpărați într-un capăt de nișă al pieței imobiliare. .

Faptul că creditorii ipotecari nu vor împrumuta pe locuințe cu închiriere scurtă înseamnă că vă veți baza și pe cumpărători în numerar atunci când veniți să vindeți, cu excepția cazului în care prelungiți contractul de închiriere. 

p>Este posibil să cumpărați un activ care se depreciază, în special dacă piața imobiliară rămâne relativ stabilă sau chiar scade în anii în care îl dețineți. 

prețul unei locuințe închiriate ar trebui, în teorie, să scadă pe măsură ce numărul de ani scade pe durata contractului de închiriere. Dar acest lucru nu este garantat, iar opusul s-ar putea întâmpla, în teorie, și dacă ar exista o creștere bruscă a prețului casei.

Așa cum menționați pe bună dreptate, locatarilor din Anglia și Țara Galilor par să li se acorde drepturi și puteri mai mari asupra caselor lor, ca parte a noilor reforme. 

Datele Leasehold and Freehold Reform Bill trece în prezent prin Parlament. Cu toate acestea, va dura timp pentru a deveni lege și ar putea fi, de asemenea, respins sau modificat.

Proiectul de lege își propune să facă mai ieftin și mai ușor pentru oameni să prelungească contractul de închiriere sau să cumpere proprietatea liberă. Aceasta va include eliminarea așa-numitei „valoare de căsătorie”, ceea ce face mai costisitoare prelungirea contractelor de închiriere atunci când acestea sunt aproape de expirare.

În căutarea sfaturilor de specialitate, am vorbit cu David Fell, analist senior la Hamptons, Shabnam Ali-Khan, partener la firma de avocatură Russell-Cooke și membru al Association of Leasehold Enfranchisement Practitioners și Linz Darlington, fondatorul specialiștilor în extinderea închirierii Homehold.

Linz Darlington răspunde: Pentru a afla cât de mult ar trebui să achiziționați apartamentul, cel mai bun loc pentru a începe este să înțelegeți cât va costa prelungirea contractului de închiriere atunci când sunteți eligibil.

Niciun calculator online nu vă va putea oferi acest răspuns și, în schimb, trebuie să investiți într-o evaluare de specialitate. 

Evaluatorii potriviți pot fi găsiți pe Site-ul web al Asociației practicanților de acordare a dreptului de drept în locațiune. Înainte de a alege unul, întrebați-i cât de multă experiență au în evaluarea și negocierea primelor apartamentelor cu închiriere foarte scurtă.

Prețul dvs. de ofertă pentru achiziție ar trebui să reflecte și faptul că va trebui să plătiți ambele părți. comisioane legale și de evaluare atunci când veniți să prelungiți contractul de închiriere. 

Veți dori să reduceți mai mult pentru a ține cont de faptul că vă asumați riscuri semnificative și acceptați necazul implicat cu ceea ce ar putea fi un tranzacție foarte controversată.

David Fell răspunde: Conform regulilor actuale, prelungirea unui contract de închiriere foarte scurt care mai are între 10 și 30 de ani de executat este probabil să coste între 30% și 70% din valoarea apartamentului, cu 90 de ani în plus pentru închiriere. 

Această cifră scade la 8-10% atunci când se prelungește un contract de închiriere pe 70 de ani. . 

Propunerile actuale de reformare a sistemului de arendare vor reduce probabil aceste costuri, în primul rând prin specificarea ratei la care proprietarii liberi sunt compensați și prin desființarea valorii căsătoriei, reducând astfel costul prelungirii unui contract de închiriere foarte scurt.

Shabnam Ali-Khan adaugă: Un inspector vă poate sfătui cu privire la valoarea unui apartament cu o închiriere scurtă. În mod ideal, cineva cu cunoștințe despre proprietatea locală și care este la curent cu reformele propuse în domeniul închirierii și modul în care acestea pot afecta valoarea apartamentelor închiriate.

Shabnam Ali-Khan răspunsuri: Acolo unde un contract de închiriere mai are mai puțin de 80 de ani la începutul procesului formal de prelungire a contractului de închiriere, prima este mai mare din cauza unui element cunoscut sub numele de valoarea căsătoriei. 

Acest lucru reprezintă diferența de valoare a apartamentului înainte și după prelungirea contractului de închiriere. 

Diferenta este valoarea căsătoriei, iar proprietarul liber primește jumătate. Proiectul de lege urmărește să desființeze valoarea căsătoriei, ceea ce, în primul rând, înseamnă prime reduse. 

Până acum sună bine, dar proiectul de lege urmărește și să schimbe unele dintre celelalte elemente care ar putea duce la o creștere mai mare. prime. 

Deși înțelegerea generală este că va fi mai ieftin în cadrul noilor reforme în care au mai rămas mai puțin de 80 de ani de închiriere. 

Este probabil ca proiectul de lege să fie adoptat în acest an, dar părțile pot fi distruse dacă proprietarii liberi contestă propunerile.

David Fell adaugă : Având în vedere că propunerile vor servi la reducerea valorii multor proprietăți libere, este posibil ca acestea să fie contestate în instanță, în special dacă sunt aplicate retroactiv contractelor de leasing existente care au fost cumpărate la o valoare care reflectă termenii acestora la timp. 

Așadar, având în vedere că propunerile nu sunt încă legi și termenele de timp îndelungate implicate, orice achiziție ar trebui probabil să se bazeze pe regulile actuale, dar cu speranța că costurile pot scădea în viitor.  ;

Linz Darlington adaugă: Dacă Leasehold and Freehold Reform Bill ajunge, ați putea constata că extinderea contractului de închiriere este mult mai ieftină . 

În mod clar, aceasta va fi o excepție apreciată dacă se va întâmpla, dar nu băgați pe ea. 

David Fell răspunde: În mod obișnuit, băncile stradale nu acordă împrumuturi în apartamentele în care contractul de închiriere are mai puțin de 50 până la 70 de ani. 

Cu toate acestea, prin lege, toți proprietarii de locați au dreptul de a-și prelungi contractul de închiriere - un cost care crește odată cu expirarea contractului de închiriere. 

Această plată reprezintă, în esență, o compensație pentru proprietarul liber atât pentru potențiala pierdere a chiriei terenului, cât și pentru neprimirea apartamentului. înapoi când a expirat contractul de închiriere inițial. 

La finalizarea prelungirii contractului de închiriere, apartamentul va deveni ipotecar, ceea ce înseamnă că o ipotecă poate finanța de obicei o prelungire a contractului de închiriere.

Linz Darlington răspunde: A împrumuta bani pentru a finanța prelungirea unui contract de închiriere nu este imposibil, dar vă va limita alegerea creditorilor și va îngreuna lucrurile. 

Deoarece capitalul propriu din contractul de închiriere scurt va fi limitat, creditorul dumneavoastră va dori probabil ca extinderea contractului de închiriere să fie finalizată simultan cu eliberarea fondurilor ipotecare. 

Coordonarea prelungirii contractului de închiriere și a reipotecării dvs. același timp nu este ușor – așa că cel puțin ar trebui să folosiți aceeași firmă de avocați pentru a se ocupa de ambele.

Shabnam Ali-Khan răspunde: În prezent, un chiriaș al unui apartament trebuie să fie proprietarul apartamentului timp de cel puțin doi ani înainte de a-și putea exercita dreptul la o prelungire a chiriei de 90 de ani la o chirie de pământ (în esență zero).

(Fluierul)