Tăvălug pe piața imobiliară: Numărul celor care vor să cumpere o locuință s-a prăbușit din cauza exploziei ratelor

iO Partners, în colaborare cu Storia.ro, au continuat seria analizelor structurii chiriaşilor şi a cumpărătorilor care prospectează piaţa rezidenţială din Bucureşti. Aceasta este a doua analiză anuală care surprinde transformările din piaţa de profil prin prisma caracteristicilor socio-demografice şi de stil de viaţă a situaţiei locative curente şi a planificării situaţiei locative în viitor, precum şi a modului în care aceştia îşi alocă bugetele.

”O primă concluzie este aceea că ponderea respondenţilor care plănuiesc să achiziţioneze o locuinţă în următoarele 12 luni a scăzut cu 8 puncte procentuale, de la 45% în 2022, la 37% anul acesta. În schimb, a crescut spectaculos ponderea celor care caută să închirieze, de la 32% în 2022 la 48% în 2023. Totodată, 15% din respondenţi sunt nehotărâţi în această privinţă. Acest lucru evidenţiază în mod clar impactul creşterii dobânzilor şi, în general, scăderea accesibilităţii locuinţelor determinată de costurile mari de finanţare şi de inflaţia crescută, diminuând disponibilitatea resurselor financiare”, arată analiza.

În ceea ce priveşte tipul de locuinţă vizat, apartamentele mici (garsoniere şi 2 camere) rămân în topul preferinţelor chiriaşilor cu un procent cumulat de 86% în 2023, faţă de 82% în 2022. Dacă în 2022 un procent de 33% dintre respondenţi căutau să închirieze o garsonieră, astăzi ponderea acestora a crescut la 42%. Preferinţa pentru apartamente cu 2 camere a rămas similară (a scăzut uşor de la 49% în 2022 la 44% în 2023).

Situaţia stă diferit în cazul achiziţiei, în sensul în care casele au pierdut din atractivitate în favoarea apartamentelor mici, mai accesibile. Dacă în 2022, 31% din cumpărători optau pentru case şi 30% pentru apartamente de 3 şi 4 camere, în 2023 locuinţele preferate pentru achiziţie sunt cele de 2 camere cu un procent de 32%, urmate de cele de 3 camere cu 17%. În prezent doar 13% din respondenţi caută case individuale pentru achiziţie, o scădere foarte abruptă explicată tot de limitarea accesibilităţii.

„Aceste modificări reflectă îndeaproape transformările din piaţă, respectiv o adaptare a cererii la noile condiţii de finanţare şi inflaţie care erodează puterea de cumpărare. Ne aflăm într-un moment al reajustării pieţei rezidenţiale, atât pentru cumpărători, cât şi pentru dezvoltatori/vânzători. Este posibil să fim martorii unei repoziţionări a produselor rezidenţiale cu un mai mare accent pe accesibilitate, în raport cu noul parcurs economic pe care îl traversăm”, a declarat Andreea Hamza, senior director Living Department, iO Partners România.

Cele mai atractive cartiere din Bucureşti pentru închiriere sunt în prezent Dristor (21%), Tineretului - Timpuri Noi (18%), Titan (17%), Drumul Taberei (17%), Unirii (16%), Victoriei – Romană-Universitate (15%) şi Militari (15%). Observăm, faţă de anul trecut, o schimbare în ierarhie, cartierul Dristor detronând zona Tineretului - Timpuri Noi şi o nouă intrare în top, respectiv cartierul Drumul Taberei, căruia i-a crescut atractivitatea datorită noii magistrale de metrou.

Pentru cumpărătorii potenţiali, Titan rămâne în topul preferinţelor, la fel ca şi anul trecut (17%), în timp ce locul doi este adjudecat de cartierul Tineretului - Timpuri Noi (16%), urmat de cartierele Drumul Taberei şi Dristor pe locul 3 (14% fiecare). Schimbarea faţă de anul trecut constă în scăderea atractivităţii cartierului Drumul Taberei şi creşterea interesului pentru cartierul Dristor.

Motivele comune care justifică atractivitatea acestor zone au rămas aceleaşi, şi anume accesul facil la reţeaua de transport subteran, proximitatea parcurilor de mari dimensiuni şi a centrelor comerciale. Rezultatele studiului au evidenţiat dezirabilitatea zonelor centrale precum Unirii sau Victoriei-Romană-Universitate, unde respondenţii îşi doresc să locuiască, însă preţurile restrictive pentru achiziţie ii determină să opteze pentru închiriere. Astfel, aproximativ 16% dintre respondenţi îşi doresc să se mute cu chirie în cartierul Unirii, în timp ce doar 10% iau în calcul să achiziţioneze o locuinţă în această zonă.

Zone similare, cu dezirabilitate mare pentru închiriere, însă mai puţin accesibile pentru achiziţie sunt şi Dristor, Crângaşi sau Drumul Taberei.

Există şi zone mai atractive pentru vânzare decât pentru închiriere, precum Băneasa, 1 Mai, Moşilor, Decebal, Carol, Dacia – Eminescu sau Dorobanţi. Cartierele care sunt în aceeaşi măsură atractive atât pentru închiriere, cât şi pentru vânzare sunt Victoriei – Romană – Universitate, Ştefan cel Mare, Drumul Taberei, Berceni, Bucureştii Noi, Iancului – Pantelimon, Popeşti – Leordeni.

”Rezultatele studiului reflectă şi cele mai importante aspecte care sunt luate în calcul în procesul de decizie între închirierea sau cumpărarea unei locuinţe. Cei care intenţionează să închirieze optează pentru această variantă în detrimentul achiziţiei fiind motivaţi cumulat de următorii factori: constrângeri financiare sau legate de contractarea unui credit bancar (95%), dorinţa unei flexibilităţi cât mai mari în privinţa domiciliului (53%), disponibilitatea la închiriere a unor locuinţe corespunzătoare standardului lor de confort (48%), dar şi decizia de a investi economiile în alte scopuri decât o achiziţie imobiliară (38%). Totodată, 34% dintre respondenţi susţin că nu găsesc la vânzare proprietăţi care să li se potrivească. Remarcăm că decizia de a rămâne în chirie este fundamentată într-un procent covârşitor de constrângerile financiare (95% în 2023, faţă de 81% în 2022), în timp ce flexibilitatea oferită de închiriere contează mai puţin decât în anul precedent (53% în anul 2023, faţă de 72% în 2022)”, se mai arată în analiză.

Pe de altă parte, decizia de cumpărare în 2023 este motivată, în primul rând, de acumularea sumei necesare cumpărării (81%), indicator al faptului că, în multe cazuri, statutul de chiriaş nu este o alegere personală asumată, ci un provizorat condiţionat de lipsa bugetului pentru achiziţie imobiliară.

Acest motiv este urmat de dorinţa de stabilitate locativă, care nu este garantată pe piaţa volatilă a chiriilor (64% în 2023, faţă de 88% în 2022).

Procentul celor care sunt motivaţi să achiziţioneze în scop investiţional a scăzut în 2023 la 40% de la 54% în 2022. În acelaşi registru, doar 40% dintre respondenţii din 2023 mai văd similaritate între rata unui credit şi chirie, faţă de 61% în 2022.

„Studiul ne reconfirmă că dorinţa românilor de a fi proprietari totuşi persistă - chiar şi cei care s-au reorientat spre chirii au făcut-o mai degrabă temporar, din cauza costurilor mai ridicate de finanţare şi a inflaţiei. Vedem însă şi o flexibilitate mai mare arătată de generaţiile mai tinere - cei cu vârste de până la 42 de ani iau în considerare într-o măsură mai mare să locuiască în imobilele achiziţionate un timp limitat, de până la 5 ani. Acest lucru ne ne arată că în rândul generaţiilor Y şi Z, locuinţa nu e aceeaşi pentru totdeauna”, a declarat Monica Dudău, marketing manager Storia.ro & OLX Imobiliare.

Principalul factor care orientează clienţii fie spre achiziţie, fie spre închiriere este venitul lunar al gospodăriei. Schimbarea majoră faţă de anul trecut constă în faptul că pragul minim de venit de la care majoritatea respondenţilor (63%) se gândesc la achiziţie a crescut de la 4.000-8.000 de lei anul trecut la peste 8.000 de lei anul acesta.

În ceea ce priveşte închirierile, dacă în 2022 pentru 69% dintre persoanele cu venituri lunare pe gospodărie sub 4.000 de lei soluţia cea mai la îndemână era închirierea, în 2023 acest prag a fost înlocuit cu 6.000 de lei pentru 70% dintre respondenţi.

Un alt factor influenţator important în procesul de decizie este vârsta, care este direct corelată cu venitul lunar şi statutul civil. Mai mult de jumătate dintre respondenţii (63%) care au sub 34 de ani planifică mai degrabă să închirieze, în timp ce dintre persoanele cu vârsta peste 34 de ani, doar o treime planifică să închirieze o locuinţă (30%).

În ceea ce priveste corelaţia dintre numărul de membri din gospodărie şi intenţia de a cumpăra sau închiria o locuinţă, daca anul trecut peste 90% dintre cuplurile cu copii îşi doreau să achiziţioneze o locuinţă, anul acesta ponderea acestora a scăzut la 63%.

Prin comparaţie, persoanele care locuiesc singure sau cuplurile fără copii preferă în proporţie de 65% să caute o locuinţă de închiriat, faţă de 60% anul trecut.

”Sondajul a analizat şi intenţia de relocare în funcţie de statutul locativ actual, unde nu remarcăm schimbări semnificative faţă de anul precedent. Astfel, rezultatele au reflectat faptul că 47% dintre persoanele care caută să închirieze locuiesc deja cu chirie, 30% locuiesc cu părinţii sau alte rude, în timp ce doar 9% deţin o locuinţă. În ceea ce priveşte persoanele interesate de achiziţie, 45% au deja o locuinţă în proprietate şi vor să facă o îmbunătăţire, 30% locuiesc în chirie şi 17% locuiesc cu părinţii sau rudele”, spun autori analizei.

Studiul a fost desfăşurat în perioada iulie-septembrie 2023 pe un eşantion de peste 1.523 de persoane care prospectează piaţa pe platformele Storia.ro şi OLX Imobiliare, respondenţi preponderent sub 55 de ani. Cea mai mare parte a respondenţilor au început căutările de mai puţin de 3 luni (43%), în timp ce aproximativ 10% sunt în căutări de minim 12 luni.

iO Partners (IOP) este o companie de servicii imobiliare cu sediul în Viena, care oferă o gamă completă de servicii în Republica Cehă, Ungaria, România şi Slovacia, incluzând servicii de agenţie, leasing, pieţe de capital, evaluare, servicii de proiect şi dezvoltare şi consultanţă. Compania are birouri în Viena, Budapesta, Bucureşti, Praga şi Bratislava, cu planuri de a continua să se extindă.

Storia.ro e platforma de imobiliare lansată de OLX, unde mii de proprietari, agenţi imobiliari şi dezvoltatori îşi prezintă ofertele. Prin adăugarea KIWI Finance în portofoliul OLX Group, utilizatorii Storia.ro pot beneficia gratuit de serviciile profesioniştilor pentru a identifica cea mai bună soluţie de creditare.

(Fluierul)