Scris de Tom Czitron prin The Epoch Times,

La mijlocul anilor 1970 eram un student în afaceri și economie.Mi-am plătit școlarizarea și cheltuielile personale cu locuri de muncă de vară și cu jumătate de normă solicitante din punct de vedere fizic și unele datorii pentru studenți.

Am visat să lucrez într-o zi la versiunea canadiană a Wall Street, care era situat în Toronto, la colțul străzilor King și Bay.Acest vis s-a împlinit în primăvara anului 1980, când Serviciul de evaluare a obligațiunilor Dominion m-a angajat ca analist junior.Patru dintre cele cinci mari bănci canadiene au ocupat colțurile King și Bay în impresionanții lor zgârie-nori.La o stradă distanță se aflau turnurile de aur ale celei mai mari instituții financiare din Canada, Royal Bank of Canada.O carte publicată în 1982 a fost numită "Towers of Gold, Feet of Clay, ” o referire la faptul că cele două turnuri RBC au literalmente un strat subțire de aur își acoperă ferestrele.

>

Localizarea băncilor și a brokerilor atât de strâns împreună avea sens la momentul respectiv.Nu exista internet, e-mail, telefoane mobile și videoconferințe.Nici măcar foi de calcul nu erau disponibile la începutul anilor 1980.Când bancherii și brokerii se întâlneau pentru a discuta despre o nouă emisiune de acțiuni sau obligațiuni, directorii relevanți se întâlneau într-una din sălile de consiliu.În acele vremuri, aproape că nu existau locuri de mâncare.Plebi ca mine împachetau un sandviș și niște fructe și lucrau până la prânz.În fiecare vineri, șeful meu ne ducea la un restaurant delicios de lipicios, numit Ed’s Warehouse și comandam singurul articol din meniu: friptură de vită cu mazăre congelată și piure de cartofi apos.Cei mari ar mânca prânzul la restaurante pretențioase și cluburi private pentru bărbați.

La 6 p.m.întreaga zonă a fost închisă, cu excepția câtorva bancheri de investiții care ardeau petrolul de la miezul nopții pentru a scrie tranzacții.Pe măsură ce Bay Street și Toronto au crescut, mai mulți oameni s-au înghesuit în cartierul financiar.S-au deschis locuri de mâncare, baruri și pub-uri.Oamenii au început să rămână în zonă după muncă pentru a lua cina și a bea.În cele din urmă, în apropiere au fost construite condominii grotești pentru a-i găzdui pe cei care nu doreau să facă naveta, nu aveau copii sau nu făceau suficient pentru a-și permite o casă unifamilială.

Avanzare rapidă până în 2023.La trei ani de la debutul blocajelor, multe birouri rămân pe jumătate goale. Mulțimile de dinainte de 2020 care au mâncat și au făcut cumpărături în zona subterană de sub turnuri sunt mult mai mici.De fapt, înainte de blocaj, subteranul era supraaglomerat până la punctul de a fi cel mai rău coșmar al unui introvertit.Schimbările din districtul financiar din Toronto oglindesc povestea celor mai multe nuclee ale orașelor mari ale orașelor mari din America de Nord, dacă nu lumea industrializată.

Tendința oamenilor care lucrează de acasă este aici pentru a rămâne.Spațiul de birouri este scump, iar în cazul multor lucrători, orice scădere a productivității este compensată de economiile la chirie.Spre deosebire de cei dintre noi care au lucrat în anii 1980, acum avem videoconferințe, e-mail și tot felul de instrumente care ne ajută să lucrăm.În cazul meu, mi-am petrecut cea mai mare parte a timpului singur analizând investițiile, portofoliile și economia.Intrarea la birou mi-a pierdut timpul.Eram înaintea timpului meu.Timpul de navetă într-un singur sens în orașe precum New York, Los Angeles și Toronto este în medie de o oră.Lucrul de acasă le oferă lucrătorilor mult mai mult timp pentru a trăi efectiv.Acum pot evita să rămână blocați în trafic sau să fie zdrobiți de alte persoane care iau transportul public, dintre care unele par să nu fi făcut duș de la ultima criză financiară.

Dacă acestea nu au fost motive suficiente pentru a evita clădirile mari de birouri, zonele din centrul orașului au devenit murdare și periculoase.La o stradă distanță de sediul central al Scotiabank din Toronto la începutul acestui an, o femeie în vârstă de 89 de ani a fost împins violent la pământ de un bandit și ucis chiar în fața Starbucks.Mi-am cumpărat cafeaua de dimineață de peste o mie de ori din acea locație.Era în plină zi, chiar înainte de ora prânzului.Toxicomanii cu ochi sălbatici ies noaptea, iar la câteva străzi distanță puteți cumpăra droguri în apropierea restaurantelor unde clasele superioare se sărbătoresc cu mese de 200 USD.

Ce au de-a face aceste lamentări cu privire la dispariția districtelor financiare cu perspectivele imobiliarelor comerciale? Ideea mea este să subliniez că imobiliarele comerciale intră într-o furtună perfectă, așa cum nu am văzut-o niciodată la nivel sistemic.Orașe individuale precum Detroit s-au prăbușit și multe firme de pe Wall Street s-au mutat în centrul orașului începând cu anii 1970, dar acest lucru se întâmplă acum în majoritatea orașelor.

Se produce o schimbare a societății în dezirabilitatea și nevoia de a lucra în clădiri mari de birouri din centrul orașului.Această realitate va ajunge acasă din cauza problemelor noastre financiare actuale.Imobiliare de birouri cu ciocanul, și, spre deosebire de trecut, aceasta este o schimbare seculară care coincide cu o recesiune ciclică.Imobilul de birou profitabil se bazează pe câțiva parametri.Este de fapt o afacere foarte simplă.Un proprietar percepe chirie.După cheltuieli, proprietarul realizează venituri.Dacă chiriile cresc, valoarea proprietății crește și se poate percepe mai multă chirie.Clădirea poate fi vândută cu un profit mare.

Cea mai mare cheltuială pentru un proprietar sunt de obicei costurile cu dobânzile.Asta din cauza datoriilor.Un proprietar poate cumpăra o clădire cu 100 de milioane de dolari folosind capitaluri proprii de 20 de milioane de dolari și datorii de 80 de milioane de dolari.În mod evident, acesta este un exemplu teoretic cu scop ilustrativ.Proprietarul va contracta un împrumut pentru câțiva ani la, de exemplu, 3 la sută.În acest caz, dobânda ar costa 2,4 milioane USD.Dacă clădirea este ocupată complet, chiriile colectate totalizează 6 USD.milioane de dolari, iar costurile operaționale sunt de 1 milion de dolari, proprietarul va câștiga 2,6 milioane de dolari.Randamentul său din capitalul său de 20 de milioane de dolari este de 13% 2,6 milioane de dolari împărțiți la 20 de milioane de dolari.Din nou, aceasta este doar o ilustrare.

Acest lucru funcționează excelent atât în ​​teorie, cât și în practică.În cele din urmă, chiriile cresc și valoarea clădirii crește.Proprietarul este mulțumit, chiriașii sunt fericiți dacă clădirea este bine administrată, iar bancherii sunt și ei fericiți pentru că câștigă 2,4 milioane de dolari pe o proprietate cu o valoare colaterală de 100 de milioane de dolari.Această dobândă revine în cele din urmă deponenților și acționarilor băncii.Toată lumea câștigă.Nu-i mare capitalismul!

Am trecut printr-o perioadă prelungită de rate ale dobânzilor artificial scăzute, care au fost sub inflație.Acea epocă s-a încheiat la sfârșitul anului 2020, când inflația a crescut.Companiile imobiliare au devenit dependente de aceste rate scăzute fără precedent.Acum, cu ratele în creștere dramatică și într-o perioadă scurtă de timp, sectorul imobiliar comercial, în special în subsectorul clădirilor de birouri, este la începutul unei furtuni perfecte.Pe măsură ce contractele de închiriere expiră, chiriașii vor reduce cantitatea de metri pătrați pe care o vor închiria.În consecință, ratele de locuri de muncă vacante vor crește.Proprietarii vor trebui să reducă chiriile pentru a păstra chiriașii.Chiriile mai mici, plus ratele crescute ale locurilor de muncă neocupate vor duce la scăderea veniturilor.

Dacă acest lucru nu a fost suficient de rău, pe măsură ce împrumuturile ajung la scadență, acestea vor fi reînnoite la rate semnificativ mai mari.Investițiile imobiliare care au fost cândva vaci de numerar vor deveni gropi de bani fără fund. Acest cerc vicios continuă pe măsură ce valoarea acestor proprietăți scade.Băncile vor vedea scăderea valorii garanțiilor lor și, prin urmare, nu vor putea reînnoi întregul împrumut.Clădirea noastră ipotetică are acum capitaluri proprii negative — suma împrumutului este mai mare decât valoarea clădirii.

Băncile vor fi afectate negativ pe măsură ce piața imobiliară comercială scade.Oricine este expus la bănci prin fondurile lor mutuale și planurile de pensii își va vedea averea scăzând.Planurile de pensii publice și private sunt investitori importanți în imobiliare.Dacă această situație se înrăutățește pe cât cred unii, planurile de pensii s-ar putea, de asemenea, să se lupte cu obligațiile lor.

Ratele artificial scăzute și deteriorarea orașelor noastre cândva mari au dus la o situație îngrozitoare care ne va afecta pe toți.Suntem într-o situație excelentă.Deși poate părea ciudat, dorința noastră de siguranță și ușurință a făcut lucrurile mai puțin sigure și mai dificile.Privind retrospectiv, drogații fără adăpost care te-au implorat schimbarea de-a lungul anilor au fost un prevestitor al vremurilor rele.